Utkjøp og overtakelse mellom arvinger

Avklar først verdien og arveretten

Arveloven § 115 har regler om tidspunktet for verdsettelse. I mange tilfeller er utgangspunktet verdien på tidspunktet det blir bestemt hvem som skal overta eiendelen, hvis ikke arvingene avtaler noe annet.

Før utkjøpet bør dere derfor dokumentere:

Ved uenighet om verdi kan en uavhengig verdivurdering redusere konflikt.

• hvilken verdi som brukes
• hvordan verdien er fastsatt
• hvilken arveandel hver arving har
• hvor mye den overtakende arvingen skal kompensere de andre med
• om kompensasjonen skjer med kontanter, gjeldsovertakelse eller andre eiendeler

Fast eiendom: arv og videre overføring er to spørsmål

Kartverket beskriver at arvingene ved privat skifte bruker hjemmelserklæring for å overføre eiendommen fra avdøde til arvingene.

Hvis bare én eller noen av arvingene skal eie eiendommen videre, må det i tillegg brukes skjøte for andelene som overføres fra de arvingene som ikke skal eie lenger.

Denne forskjellen har betydning for dokumentavgiften. Kartverket opplyser at overføring av en medarvings ideelle andel kan utløse dokumentavgift beregnet av markedsverdien på den andelen som overføres. Samtidig finnes viktige fritak. Kartverkets gjeldende veiledning sier blant annet at overføring mellom ektefeller er fritatt, også ved dødsfall, og at gjenlevende samboer kan ha fritak for parets felles bolig når vilkårene om felles folkeregistrert adresse ved dødsfallet er oppfylt. Det samme fritaket gjelder ikke generelt for andre eiendommer, som en hytte.

Dokumentavgift må derfor vurderes ut fra både arvegrunnlaget, relasjonen mellom partene, hvilken eiendom det gjelder og om det skjer en senere overføring mellom medarvinger. Sjekk Kartverkets aktuelle fritaksgrunn før dere konkluderer med avgift. Borettslagsandeler behandles annerledes og utløser ikke dokumentavgift på samme måte.

Konsesjonsforhold kan også måtte avklares med kommunen før tinglysing.

Skatt: ikke anta at utkjøpsbeløpet blir ny inngangsverdi

Skatte-ABC A-17 beskriver skattemessig kontinuitet ved arv og skifte. Den har også en viktig presisering: når en arving overtar en eiendel som ledd i skiftet og løser ut medarvinger, regnes dette fortsatt som utdeling på skifte etter kontinuitetsreglene. Et kjøp fra medarvinger etter at skiftet er gjennomført behandles derimot som ordinært erverv/realisasjon.

Dette skillet kan få stor betydning for fremtidig gevinstberegning. Derfor bør skattemessig behandling avklares før modellen for overtakelsen låses.

Finansiering og gjeld

Hvis eiendelen har lån, må dere skille mellom:

En intern avtale mellom arvingene endrer ikke nødvendigvis bankens krav eller ansvar etter låneavtalen.

• verdien av eiendelen
• gjelden som hører til eller er sikret i eiendelen
• hva banken godtar at overtakende arving overtar
• kontantbeløpet som eventuelt skal betales til medarvingene

Dokumenter hele oppgjøret

Avtalen bør minst angi:

For fast eiendom bør Kartverkets gjeldende skjema og veiledning følges.

• eiendelen og eierandelene
• avtalt verdi
• arveandelene
• hvem som overtar
• kompensasjonen til øvrige arvinger
• hvordan gjeld håndteres
• hvem som dekker dokumentavgift, gebyrer og andre kostnader
• tidspunkt for overtakelse og betaling